银行经营性抵押贷款可操作极限「2021年8月新版」

银贷只是工具，经营创造价值，我是睦融智，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2021年8月，保鲜期三个月，适用地上海。

本文多涉及个人、小微经营性抵押，对公经营性物业个案各议。

【利息】：

一抵年化3.65~8.6%、二抵年化3.85~10.6%

低息的银行相对要求高，如果是低于4.5%年化的先息后本每年循环、随借随还的抵押贷款产品，经营不善降贷、断贷、抽贷的倾向也高。想要规避抽贷，挑选每年都会归还（并不取出）一点本金的银贷产品，如等额本息、等额本金、先息后本每年归本N%。息高的银行抽贷概率低，当然预防抽贷最好的方法是踏踏实实做好企业，管理好现金流。

目前较受欢迎的银行抵押贷款梯队： T0：工商、招商（二押） T1：广发、招商、中信、平安、浙商（二押）、交通、农业、浦发、建行、厦门国际等 T2：民生（二押）、农商、中国、光大、稠州（二押）、邮储、兴业、各类

【额度】：个人经营100万~3000万，企业经营贷额度不限

个人消费类抵押贷至多300万，二抵消费贷极个别银行才有。需要贷300万以上的个人必须是有经营资质，或有实际经营证据。

注意：额度超1000万，可贷银行数量锐减，操作难度增加。必须找专业、经验丰富的银行老师或行长。切忌随便托人去做，特别是有过桥的朋友！！

【还款模式】：

先息后本3~10年：每年循环的贷款经营不善抽贷风险高利率最低3.85%左右；每年不循环的利率集中在4.25%左右。

先息后本每年归本N%：目前多为3~5年期的中期方案，抽贷风险低。

等额本息20~30年：注意借款合同期限，多数银行只能签3~5年合同，少数银行能签10年合同。合同期限越长，断贷概率越低。

【可贷期数】：最长借款期数是取剩余可授信年龄（65 -主贷人年龄）与剩余可贷房龄（40-房龄）的最低值。可授信年龄一般不超65岁，极限70岁。可贷房龄一般不超40年（按揭50年），个别银行不限。举例：

王老板今年55岁，房子竣工日期是1996年，那么王老板最长贷款期数是15年，多数银行是10年。（70-55~65-55，40-24。取最低值15~10）

【主贷人、权利人国籍】：

非中国大陆籍会大幅降低可操作银行家数。

夫妻双方都是外籍人士：部分外资银行可做，须报表漂亮、收入充足，贷款金额1000万以上难度会大大增加。所以申请外籍的朋友注意了，如果借款金额1000万以上，夫妻双方最好有一方是中国人。

夫妻双方有一方为中国人：流水充足即可，报表收入要求一般。2000万以内相对好做，极限可贷3000万。

【年龄要求】：主贷人18~65岁，权利人18~80岁。

不要轻易将老人（超过60岁）和小孩（低于18岁）的名字添加在产证上，会影响到可贷金额、利息和可操作银行的家数。

【可做物业范围】：住宅、别墅、优质法人的办公楼商铺、优质企业厂房

住宅类经营贷上限。厂房对公的话看企业资质，5000万以上起做。

【最高成数】：

一抵：住宅7.5成，别墅6成，商用房5成。

二抵：住宅7成，别墅6成。

资质好的朋友在银行能借到足7成。各个银行与评估公司的关系、体系都不同。有些银行的评估价甚至是其他银行的7.5~8成，部分小微银行能做到足10成。联排别墅的可贷金额会比独栋别墅高，但基本都要去地下面积。相比之下大平层的可贷成数更多点，个案各异。

【放款周期】：

1~3周

1周内放款是可以实现的，那些收件收据的银行或者提供收件收据服务的过桥方可帮我们一周拿到款项，但前提是各种资料要准备齐全，及时提交。有条件的情愿未雨绸缪也不要临时抱佛脚加急办理银行贷款。一旦加急失败，只能被动地过桥或去做民间。由于目前市场过桥资金紧张。所以建议大家至少提前3个月准备银行抵押贷款。

【面积、房龄要求】：

单套房面积最小40平。多数银行要求房龄25~30年内，优质房产房龄在20年内，少数房龄30年以上可做。面积小房龄超的房子必须估值得高，一般银行要求评估价超过350万，不然即便可做，银行利率也不低。

【批复要求】：

可带民间、机构出批复、个别银行可带个人出批复。可接受福建人。不要随意接受民间、非银机构的抵押借款，会限制转贷银行的可操作性。请咨询专业人士。

【流水要求】：

多数银行要求流水1~3倍覆盖负债总额。优质房产800万内轻流水要求。目前对经营资质审查较严，部分银行要求有开票收入或贷后发票。

【征信要求】：

逾期情况原则上多数银行两年内不得有3个2，1个3，6个1，或不能有9个1。实际个案各异，如果我们有特殊理由造成非主观逾期，有证据能证明，还是可以沟通的。

【备用房要求】：

几乎都有，只是松紧的区别。一些银行要求必须是主贷人名下房产，而另一些可以是直系亲属。再松一点宅基地也认。个别银行没有要求。

【产证、营业执照】：

新产证、新营业执照只能做小微类，且须提供足够证据证明之前已经从事该生意满2年以上。单新相对容易一些。

二押优质方案一览：

一押优质方案一览：

综上是银行经营性抵押可操作极限。三分靠贷款，七分靠经营。希望各位老板合理做好规划，生意兴隆。

注意：同一银行不同网点不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本文仅限参考小智实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

我是睦融智，唯道、善贷、且成。

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