重磅！房贷利率正式“换锚”，各城市最新房贷利率出炉

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10月8日，根据人民银行2019年16号公告要求，房贷利率正式采用LPR加减点定价机制代替之前的基准利率上下浮定价机制，即房贷利率计算方式正式“换锚”。

此次换锚，市场众说纷纭。

我先为大家解释一下LPR及16号公告的要点，再来分析本次换锚对房贷利率、房产市场的影响及未来发展方向。什么是LPR？

LPR，全称贷款基础利率（Loan Prime Rate简称LPR），指银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。

换句话说，LPR是银行愿意给到客户的最优惠贷款利率。

目前，LPR有1年期和5年期以上两个品种。

计算方式如下：

1.每月20号，央行指定的18家报价银行将本行报价报给同业拆借中心。

18家报价行有：工农中建交五大行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广州顺德农村商业银行、渣打银行（中国）、花旗银行（中国）、微众银行、网商银行。

2.同业拆借中心按照一定规则（去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整）计算后得到本期LPR。

3.每月20号晚21时30分，LPR会公布在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站。

4.商业银行根据上个月的LPR确定本月的房贷利率，这一步与购房者关系最为紧密。

如上图所示，9月20日，全国银行间同业拆借中心公布了的最新LPR，5年期LPR为4.85%，按照新政，10月8日后个人住房实际房贷利率（10月）=5年期LPR利率（9月）±基点。

* 说明：房贷绝大部分为5年期以上，5年期以下的房贷利率确定人民银行另有详细规定，此处不做讨论

然后简要总结一下人民银行16号公告的要点：

1.商业房贷换锚LPR，公积金贷款政策暂时不变；

2.首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

3.人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。商业银行根据当地这个自律机制确定的“政策下限”，再来根据自身和客户等情况确定每笔贷款的利率。

4.个人住房贷款利率加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

5.与银行签订个人住房贷款合同时，可选择房贷利率重新定价周期，最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

了解了这些基本背景知识后，我们再看看本次换锚后，重点城市的利率以及变化情况，详细如下：

* 表格中“新政后利率”指人民银行指导下的省级市场自律机制确定的利率下限；“新政后市场（最低）利率”统计时间截至10月9号。

根据重点城市的利率以及变化情况，可以看出：

1.本次换锚“稳”字当头，各大重点城市本次换锚后的利率和换锚前的利率差别都在几个基点的幅度，可以说是几乎不变。特别是上海，为了保持平稳不变，首套房政策利率甚至突破了16号公告首套利率不低于LPR的要求，为LPR-20个基点。（* 说明：据了解，过渡期后上海首套利率将逐步调整到LPR或LPR加点。）

2.大多数银行都按照本城市“换锚后政策利率”执行（也就是说，各银行基本没有在政策下线的基础上再次加点）。

3.换锚利率继续换锚前的“因城施策”原则，各地政策各有特点，直接与本地资金状况、房地产市场情况和政策有关。

简而言之，本次换锚对10月市场利率几乎没有影响，但从长远来看，未来房贷利率及房产市场可能会发生以下变化：

1.换锚后房贷利率易升难降。短期来说像上海这种为保持平稳过渡首套房暂时减点的利率升上去只是时间问题，至少是20个基点的幅度。中长期看，房贷利率和基准利率脱钩，房贷利率更加受到国家地产调控政策的影响，未来除非出现房价大幅下降，否则房贷利率只会上升不会下降，极端情况下甚至可能出现全社会降息（基准利率），但房贷不降甚至上升的情况。

2.换锚后，房产调控金融方面的政策工具更加完备，房地产市场的政策性将进一步加强，“房住不炒”落实的力度会更强，未来房价大幅涨跌的可能性都不大，最可能的情况是保持平稳。

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