住建部新规范取消公摊面积？我的征收补偿面积今后怎么算？

■本文作者： 谢天泽 北京在明律师事务所

【我们遇到的各种面积都包括什么】

无论是购房者还是被征收人，都需要关心面积问题，大家也会经常听到各种各样的面积，我们首先来分清面积究竟包括哪些种类。

建筑面积：建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积，包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等的面积。

套内建筑面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造的面积，也就是大家常说的地毯面积。我们在房子地面上铺地毯，能够铺得上的全部面积就是使用面积了。

公用建筑面积：由两部分组成。

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

综上可知，不同种类的面积标准是一个专业性较强的问题，大家看着或许有些费力，但为了自身的合法权益，还是要努力去理解。

【房屋征收中如何认定房屋面积】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

所以，在房屋征收领域，调查登记时以建筑面积为准，而不是以实际使用面积为准。评估时会根据权属证书登记的证载面积为准认定房屋面积，而一般情况下证载面积均为建筑面积。

这样的规定可能会给被征收人带来困扰。例如被征收人原先居住的是几乎不存在公摊面积的平房院落，或是公用区域很小的老旧楼房，产权调换房屋或是回迁安置小区却有了更多的公摊面积。这样就容易出现建筑面积补偿看似合理，但实际使用面积却低于原房屋面积的情况，使得被征收人的得房率降低，居住体验受到影响。

关于这一令广大被征收人头疼的公摊面积问题，在明律师想提示以下两个方面：

其一，得房率并不是越高越好，适度合理的公用建筑面积是确保新建楼房居住体验之必需。举个最简单的例子，现在很多地方都在开展老楼加装电梯的改造升级，原因就在于绝大多数上世纪80年代及以前建造的楼房都没有安装电梯，在人口老龄化加剧的今天造成了居住于中高楼层老人的出行极度不便。显然，按照前文对公用建筑面积组成的介绍，没电梯自然也就谈不到什么电梯井，但最后房屋住着不痛快的还是老百姓自己。故此，公摊面积绝不应没有，而是应当控制在一个合理的范围之内，尤其是不能出现补偿后的实际居住使用面积较之前缩水的情况。其二，在部分地方性规定中，没有简单照搬《征补条例》关于建筑面积的规定，而是对产权置换房屋的补偿面积标准予以更为人性化的规定，让被征收人获得切实保障。

例如，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，征收住宅房屋实行就地房屋补偿的，应补偿面积按照下列规定执行：

（四）补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。

该《条例》第二十三条规定，第二十一条第一款第四项的补偿房屋公摊面积，按照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算；征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。本条所称公摊面积比例，是指建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。

可见，根据青岛市的地方规定，该市因旧城区改造征收个人住宅等类似项目，被征收人选择就地房屋产权调换的，在应补偿面积的认定方面，补偿房屋的公摊面积是单独计入应补偿面积中的，同时也详细规定了公摊面积计算方法。保证被征收人获得法定应获补偿的基础上，适度增加优惠政策，单独计算公摊面积也比多数地方一刀切地打包计算建筑面积更为合理。

再比如《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第41条规定，被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面积给予补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。

这一规定充分考虑到了被征收人所担心的公摊面积增大的问题，通过规定一定比例的面积补助来确保安置房屋的实际居住体验。

在明律师最后要提醒广大被征收人的是，当遭遇征收拆迁、对面积补偿有疑问时，可以及时咨询当地房地产行政主管部门或征收方工作人员，了解相关政策。当您选择了房屋产权调换时，要充分了解回迁、外迁安置房屋的位置、户型、面积、层数、通风采光等详情。安置房一般都有所谓样板间供参观，也会提供设计图纸供参考，公摊面积严重不合理的偏大的情形通常是可控的。总之，公摊面积的确值得重视，但也不至于被妖魔化。至于住建部发布的新规范，还是等其正式施行之后再研究其对补偿安置领域的影响吧。