加息预期降温，美债收益率回落，美国贷款利率创1981年以来最大周降幅

智通财经APP获悉，房地美(Freddie Mac)统计的数据显示，截至11月17日的一周，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为6.61%，远低于前一统计周的7.08%，创下1981年以来最大单周跌幅。不过仍然远高于一年前的水平，当时30年期抵押贷款平均利率仅为3.10%。

在美联储为抑制不断飙升的通货膨胀率而采取的史无前例加息举措刺激下，2022年的大部分时间里，抵押贷款利率都在上升。

美国抵押贷款利率上周大幅下降，主要是因为此前一系列经济报告显示火热的美国通胀率可能终于有所降温。两份关键的通胀报告——消费者价格指数(CPI)和生产者价格指数(PPI)均显示出，10月份消费端及生产端价格的上涨速度低于预期，表明通胀正在朝着正确的方向缓慢前进，甚至可能已经见顶。

市场预期数据也显示，市场对于美联储加息周期的预期也较之前降温，预计从12月起放缓加息步伐，明年上半年美联储可能将基准利率上调至4.75%-5%，低于此前的5%以上预期。

“虽然抵押贷款利率下降是好消息，但楼市仍有很长的路要走，”房地美首席经济学家Sam Khater表示。“通货膨胀率仍处于高位，美联储可能会维持高利率，消费者将继续感受到其影响。”

平均抵押贷款利率是根据房地美从全美数千家贷款机构收到的抵押贷款申请进行计算得出。这项调查只包括首付20%，且信用良好的借款人。但是，许多首付较少或信用不佳的购房者支付的利率将高于平均利率。

高通胀率已经有了缓解迹象

Realtor.com的经济研究人员George Ratiu表示，投资者将上周低于预期的CPI数据视为美联储在未来几个月可能小幅加息的信号。

虽然美联储不直接设定借款人支付的抵押贷款利率，但美联储的货币政策及市场对政策的预期会影响借款人支付的抵押贷款利率。一般来说，长期的抵押贷款利率往往会跟随10年期美国国债收益率。当个人或机构投资者看到或预期利率上升时，他们采取的行动会推高收益率，进而推高抵押贷款利率。

Ratiu表示:“10年期美债收益率从上周三的4.15%跌至现在的3.69%左右，因为资本市场似乎对通胀放缓感到高兴，认为这是美联储的货币紧缩政策正在产生预期效果的迹象。”

尽管通胀数据正朝着正确的方向发展，但美联储多数官员曾表示，在通胀接近2%的预期目标之前，美联储不会停止加息进程。Ratiu表示，尽管美联储仍未松口，但过去一周抵押贷款利率下降还是让不少潜在购房者松了一口气。

根据Realtor.com的数据，以上周7.08%的平均利率，基于20%的首付款购买一套中位数价位房屋的买家，每月需要支付约2,280美元。如果利率为6.61%，同一买家的支付额将降至2,174美元。虽然每月节省的100美元可能看起来不多，但在30年的贷款过程中，买家将能够节省近4.8万美元的利息。

这一节省情况也刺激了一些购房者涌入，他们锁定了较低的抵押贷款利率。根据抵押贷款银行家协会(MBA)的统计数据，抵押贷款申请7周来首次增加，购买和再融资申请均有所增加。

“通胀放缓的迹象使抵押贷款利率自10月中旬以来首次低于7%，但由于利率水平仍然相对较高，支付能力也相应降低，平均贷款金额目前仍处于近两年来的最低水平附近。”MBA主席兼首席执行官Bob Broeksmit表示。

购房者可负担压力依然存在

对许多购房者来说，买房仍然是一大挑战。预计按揭利率在今年剩余时间内将继续波动。美国许多地区的房价仍然处于高位，尤其是在待售房屋库存非常有限的地区。

与此同时，仍在高位的通货膨胀率和利率上升意味着许多潜在买家也面临着预算紧缩。

Ratiu表示:“对于消费者来说，快速上涨的物价增加了巨大的财务压力，特别是在通货膨胀率侵蚀了工资增长率的情况下。”“美联储加息与信用卡和汽车贷款利率上升直接相关，再加上更高的抵押贷款债务，给家庭财务增加了额外的负担。”

Realtor.com的统计数据显示，超过20%的房源已经降价，因为卖家在金融形势不断变化的情况下调整了策略，以满足买家的需求。

Ratiu表示:“一方面，卖家已经接受了这样一个事实:房价按照我们在3%的时候经历的房地产市场定价，很少有买家能够以今天的利率支付抵押贷款。”“另一方面，如果购房者觉得当前抵押贷款利率的不稳定令人不安，他们可能会犹豫是否继续进行交易。”

一些分析人士预计，抵押贷款利率的波动性在近期内不会减弱，这给买卖双方都带来了不确定性。

Ratiu表示:“通货膨胀率仍然高于7%，美联储承诺在未来几个月继续提高联邦基金利率，抵押贷款市场还没有走出困境。”“我们可能仍会看到利率在今年年底前反弹到7%以上。”