个人债务整合，为什么要优先考虑房产抵押贷款？

金老板今年29岁，经营着一家汽修店，最近两年装修、结婚花销比较大，每个月店里开支也不少，他申请了7张信用卡，用于生活开销与店铺资金周转，总额度在40万左右，除此之外他还借用了多家信用贷款，共45万。

金老板的店生意尚可，每个月回款30万元左右，但是资金刚到账他就得还债，光是信用贷利息就要还6750元，信用卡借款周期短，还款更是不得不“拆东墙补西墙”，除此之外，他还需要支付各项开支，经济上已经有些力不从心了。因为有些生意回款时间并不确定，金老板对自己的还款时间也不确定，感觉自己的贷款就是一笔“糊涂账”，利息越欠越多，急需一个解决方案帮他理清自己的债务。

首先我们来帮助金老板分析一下债务，他每月虽然有一定收入但是名下负债过于分散，甚至还有网络小额贷款，贷款笔数和金额都较多，影响了征信，而且网络小额贷款利息较高，还款也不灵活，进一步提高了资金使用成本。

然后，再来分析一下金老板自身的条件，金老板负债过高，已经批不下来新的信用贷款与信用卡了。但是金老板名下还有一套早些年买的全款房，现在市值360万元左右，可以考虑用经营型抵押贷款做一下个人债务整合。

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什么是个人债务整合？

债务整合即贷款置换，指以提高资金效用为目的，用性价比较高的贷款去替代或整合几笔使用成本相对高的贷款。以下为常见的六种贷款置换方式，可供参考：

（图片制作：BETA）

抵押贷款额度大，将几笔小额信用贷款整合成大额抵押贷款 ，有利于降低信用负债，恢复征信；用低息贷款替换高息贷款、先息后本的贷款替换等额等息的贷款，可以降低资金使用成本，节约开支；用贷款期限长、可以随借随还的贷款替换不可循环使用的贷款，可以盘活手中资金，充盈现金流。

常见的贷款产品中，符合贷款额度高、时间长、利息较低且能做到先息后本的就是房产抵押贷款了。

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房产抵押贷款的优势？

房产抵押贷款，以房产作为抵押物，比如住宅、商铺等，按照用途划分可分为消费型和经营型。消费型抵押贷款一般期限最长为5年，经营型抵押贷款最长20年。抵押贷款额度以借款人抵押物评估价为基础，结合借款人个人资质与银行相关政策而定。在抵押贷款利率方面，国家一直以来都有扶持微小企业的专项抵押贷款优惠政策，符合条件的借款人可以享受低息优惠。

将经营型抵押贷款与网络小额贷款做对比：

较优惠的个人经营型抵押贷款年化利率在3.55%~7.2%，最长可以办20年，而小额网贷的年化利率在14.4%~24%之间，贷款期限一般在1~3年。

抵押贷款的额度是参考抵押物估值确定的，一般可以做到抵押物估值的四至七成，额度最高1000万，比如准备抵押的房子估值200万元，可以抵押出的额度就在80~140万元之间，而小额网贷最高只能贷到20~30万元。

经营型抵押贷款的还款方式也很多，如等额本息、先息后本等，借款人可以根据还款需求自行选择，比如，若账面资金往来频繁，用款周期短，可以选择随借随还、按天计息的还款方式，节约资金，高效便捷。

所以，在贷款利率、时间、额度、用款方式这几个方面，抵押贷款都具有网络小额贷款无法比拟的优势。

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金老板债务问题何解？

金老板名下信用卡负债40万，信用贷负债45万，合计负债85万元，他的房产估值360万，又在经营一家汽修店，可以办理额度约为140万的经营型抵押贷款。

将金老板名下85万负债置换成经营型抵押贷款后，按照抵押贷款年化利率3.85%计算，每年还3.27万元利息，平摊到每个月只需要2727元利息，相比之前每个月要还45万元信用贷款产生的6750元利息，与40万的信用卡账单，现金流一下就释放了出来。具体对比图如下：

（图片制作：BETA）

此外，这样一来，他的征信上不仅没有小额网贷记录了，债务笔数也变少了。如果后期生意项目应收款项到了，结余的钱还可以还一部分本金，进而又降低了要还的利息，负债真正进入了良性循环。

如果你也面临着债务整合的问题，不妨咨询一下身边的银行客户经理，选择最适合自己的贷款产品，合理规划负债。

韩紫喻

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