存量房贷利率加点部分能否下调？

江苏购房者张先生2021年10月在昆山购房后，在某国有大行办理首套房贷款，贷款金额120万元，30年期，利率为6.4%（LPR加点175个基点）。三个月后，苏州的首套房贷利率就下调至5%以下。随着LP上海pos机安装上海pos机安装平台留言，希望银行能给他这样的房贷老客户也降降利率。

张先生的情况并非个例。“希望有关部门早日出台降低存量房贷利率加点的政策，减轻我们的生活压力。”去年以来，全国各地大批存量房贷客户在互联网平台发言表示上海pos机安装。北京青年报记者注意到，这些购房者大都在2019年至2021年的利率高位期间买房，加点超过100个基点，贷款年利率多在6%以上。

　　    现状

　　    存量房贷加点部分不变新老房贷利率差距越来越大

2019年8月，根据国务上海pos机安装院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。当年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。2020年8月，存量贷款上海pos机安装定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。根据合同约定，存量房贷客户每年的实际房贷利率只与利率重定价上海pos机安装日前最近一期的LPR有关，但是加点部分就不能再变化。

上海pos机安装5.88%，其余40位读者都选择了浮动利率，其中只有1人的加点数是负值，为-39个基点；有9人的加点数在20至65个基点之间；有10人的加点数在108至130个基点之间，20人的加点数都超过130个基上海pos机安装

　　    去年LPR已累计下降35个基点。即便如此，这30位读者今年适用的最新利率依然在5.38%至6.10%的高位（目前最新的5年期以上LPR为4.3%）。

另一边，新购房的首套房贷客上海pos机安装户的利率却一降再降。2022年以来，多地房地产市场下行压力加大。作为提振需求、促进市场回暖的有力抓手，房贷利率政策多次调整优化。房贷老客户与新购房客户的利率差距将进一步拉大。

今年1月，新发放首套个人住上海pos机安装房贷款利率政策动态调整长效机制正式建立。根据最新通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

贝壳研究院统计数据显示，2023年1月上海pos机安装，首套房贷利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点和93个基点。截至1月16日监测数据显示，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个。根据中指研究院监测数据，截至2022年1上海pos机安装2月30日，全国已有近30个城市将首套房贷利率降至4%以下，部分城市贷款利率降至历史低位。据了解，已有不少城市的首套房贷利率下限降至3.7%至3.9%的水平。

值得一提的是，目前新房贷利率下调的城市基本上海pos机安装集中在三四线城市和部分房地产市场库存压力大的二线城市，房地产热点城市特别是一线城市目前房贷利率政策并没有明显松动。这意味着，大量存量房贷客户不仅是利率“高位站岗”，房价也买在了高点。

　　    调查

房贷老客户扎堆上海pos机安装提前还贷部分银行对此有额度控制

　　    面对新老房贷利率的巨大差异，存量房贷客户也在想方设法降低自己的“损失”。然而，当很多客户同时决定提前还贷时，银行就应接不暇了。

上海pos机安装电预约。”

　　    “去年11月就申请了，今年2月4日才还上，多交了4个月利息。”

　　    “每天下午两点蹲守银行APP抢提前还贷额度，一个星期都无功而返。”

“当初利率5.35%，现在只有3.8%。去年10月4日申请提前上海pos机安装

北青报记者发现，各大社交平台都有不少网友表示遇到“提前还贷难”。根据大家的分享，不同地区不同银上海pos机安装行处理提前还款的时间差异较大，但排队时间基本都在1个月以上，3个月算正常，最慢的要等到今年七八月才有可能扣款。北京某银行工作人员告诉北青报记者，客户集中大量提前还款，会打乱银行网点的贷款业务计划，影响上海pos机安装银行的正常经营，所以银行会进行额度控制。如果支行的提前还款额度已经用光，客户就只能等待新的额度释放。

中原地产首席分析师张大伟指出，近期住房贷款“提前还款潮”有多方面原因。近年来，受经济下行和疫情反复等上海pos机安装多重冲击，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，2022年以来，我国金融市场波动加剧，普通居民投资收益下降明显，风上海pos机安装险偏好趋于保守，也选择将原来用于投资的部分资金用于提前还款。此外，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。以郑州为例，最新的房贷利率已经进入3时代，但2021年左右存量房贷利率高达6%上海pos机安装至7%。

据了解，对于张先生提出的下调加点的要求，其贷款银行曾回复表示，商业银行个人住房贷款利率执行市场化利率，受国家对房地产市场调控，央行、银监等部门出台的政策影响而上下波动。2021年下半年楼市火爆上海pos机安装，同时个人住房贷款规模受限国家宏观政策调控，导致利率上涨；去年以来，受居民购房意愿下降、国家政策调控等因素影响，房地产市场整体需求回落，个人住房贷款利率随之下降。张先生6.4%的房贷利率为银行在客户需上海pos机安装求时点，根据当时市场实际情况结合首套刚需房利率政策制定，也受当地银行同业协会约束。

　　    说法

　　    银行：存量房贷利率加点下调难度较大

“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广上海pos机安装东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，如果降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。

更多银行人士分析指出，存量房房贷利率加点重新调整的可能性不大，因上海pos机安装为对银行营收的压力会非常大。根据央行发布的最新数据，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。粗略计算，存量房贷利率加点统一下调1个百分点，银行业一年减少的利上海pos机安装息就高达数千亿元。

而从操作层面看，下调存量房贷利率也非常复杂。因为房贷客户的利率并非统一制定，个体差异很大，与个人征信密切相关，此外全国各地区的市场情况也各不相同。调整存量利率，意味着一些银行可能需要上海pos机安装再对征信进行核查，工作量非常大。

光大证券首席金融业分析师王一峰指出，2017年后，为遏制房价快速上涨，按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率，对于首套购房者也不例外。2017年至2018年，新发生按揭上海pos机安装贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%，2019年至2021年在5.3%至5.6%区间内高位运行。通过对2009年以来发放的按揭贷款进行分析发现，存量按揭贷款绝大多数为2014年以上海pos机安装后发放，其中2017年至2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿，占比达73%左右。

王一峰认为，受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方上海pos机安装面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房上海pos机安装销售尽快复苏。

但他同时表示，从现实操作的角度来说，存量房利率下调存在一定难度。首先，各个城市目前利率不统一，如果要降，怎么降是个问题，以及可能还要与贷款人签订补充合同。最后，降低存量房利率还可能会影响上海pos机安装到银行自身经营的稳定性。

招联金融首席研究员董希淼认为，当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷上海pos机安装之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

文/本报记者 程婕  统筹/上海pos机安装余美英

　　    新老房贷利率不同

　　    月供相差超1400元

　　    河南省洛阳市的马女士于2021年6月份贷款买房，首套房贷利率为6.37%。

去年以来，房贷利率持续下降，目前洛阳首套房贷利率最低为4.1%，比马女士当时的贷款利上海pos机安装率低了2.27个百分点。

以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例，6.37%的房贷利率之下月供是6235.43元，4.1%的房贷利率下每个月月供是4831.98 元，相差超过1400元。供图/视上海pos机安装觉中国

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