上海立法禁止群租，合租和群租有啥差别？

上海市人大常委会近日通过《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》），《条例》进一步明确了住房出租要求，禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租，并设定规范租赁行为的条款，平衡租赁双方权利义务关系。

值得一提的是，《条例》不仅明确禁止群租，还对群租有了清晰界定和划分。《条例》明确提出，出租住房应当遵守以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住；每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定。

此外，《条例》还加强对“二房东”管理，提出“个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。”由此，加强“二房东”管理，以便倒查追溯，保障租客权益。

什么是群租？和合租有何区别？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，群租本质上就是打隔断或非居住空间改为居住。群租的现象分为三种形式：一是将客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，按间分租；二是在房间内布置多张床位，按床位出租；三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割。无论哪一种，都属非正常居住形式。

上海一场群租房专项治理的科普知识讲座上，对群租房有更细致的界定。讲座指出“群租”是指将原有的房屋格局进行违法分割出租，从而牟利的行为。满足以下情形之一的即可认定为“群租”：一是将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；二是将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；三是出租房间的人均居住面积低于5平方米；四是每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

根据《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》（沪房规范〔2019〕5号）的精神，住房租赁企业代理经租居住房屋，应当符合《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定。单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。

群租房有何危害？李宇嘉指出，群租存在的问题是，在一定空间内过度集聚居住人群，导致用电、电梯、楼道、防疫等负荷超重，公共安全难以得到保障，从而产生安全事件。这在过去各地都有出租屋发生的恶性事件。

禁止群租关键还在于如何监管。“只要能分摊租金，群租就会出现。特别中心城区受租客欢迎，但私人出租的存量商品住房往往户型太大，租金总价太高，为了降低租金，群租就诞生了。”李宇嘉说，“我认为，不能堵，关键是疏导。若能增加保租房（低租金、小户型）供应，群租就会减少。”

【记者】周中雨