王晓松：新城地产双轮驱动显韧性 稳健经营核心引擎持续发力

营业收入428.03亿元，毛利率达到21.9%，较去年同期平稳提升2.29个百分点，归属于上市公司股东的净利润为30.1亿元，扣非归母净利润25.62亿元，总资产达5148.83亿元，归属于上市公司股东的净资产达616.99亿元，惨淡的市场环境下，新城控股交出了一份总体平稳、稳中有进的成绩单。

从半年报来看，为应对市场景气度下行，2022年，新城控股采取了积极的防御性措施，持续践行住宅地产与商业地产双轮驱动的战略模式，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营。新城控股表示，公司恪守财务纪律，保持了稳定安全的财务基本面。

“三道红线”保持绿档 坚守偿债底线思维

2022年上半年，房地产陷入了一场债务信用危机，新城控股以韧性、稳定的财务基本面，平稳抵御风波。

半年报显示，新城控股持有货币余额447.82亿元，“三道红线”稳居绿档：按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点。

若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，新城控股现金短债比则为1.75倍；经营性现金流净额为115.03亿元，去年同期为-75.72亿元。平均融资成本较去年同期逆势下降0.1个百分点，达到6.5%。

此外，新城控股继续合理控制有息负债规模，优化债务结构，夯实财务安全边界。截至2022年6月底，新城控股有息负债为822亿元，同比下降191.6亿元，较2021年末压降76.67亿元。

为进一步增加财务信息透明度，新城控股继今年3月在年报中首次披露了合联营权益有息负债之后，在半年报中，再次披露这一数据。截至2022年6月30日，新城控股合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿继续下降23.69亿元。

在偿债方面，新城控股坚守底线思维，且得益于充足的现金流和健康的财务结构，能够确保每一笔债务都能如期偿付，展现了其良好信用体系。

8月4日，新城控股将待偿付本息的2022年8月8日到期的2亿规模美元债汇至信托人指定账户，并于到期日按时兑付。

据悉，新城控股已经清偿2022年全部美元债，年内已无到期美元债。统计数据显示，2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，其中1-8月已到期偿还或提前偿还金额达到103亿元。

“住宅+商业”双轮驱动 彰显经营韧性

一直以来，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同作战，构筑了其可持续发展的核心竞争力。

根据半年报，截至期末，新城控股实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积约657.20万平方米；回款金额达760.30亿元，回款率为117%，处于行业领先水平。

与此同时，新城控股积极落实“保交楼、稳民生”任务，上半年已组织交付近4万套物业，预计下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中，住宅项目404.70万平方米，商业综合体项目219.97万平方米。计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。

截至2022年6月末，新城控股总土地储备达到1.31亿平方米，其中一、二线城市约占总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备的29.46%。

值得一提的是，在行业进行深度调整洗牌之际，新城控股双轮驱动战略下的第二增长曲线——商业运营板块以强劲韧性，持续创造稳定的现金流助力其穿越周期。

截至报告期末，新城控股实现商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%。吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%；物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。

作为体验式商业的代表，新城控股的商业地产品牌吾悦广场通过持续的差异化输出，不断提升行业竞争力，商管业务收入及毛利率的稳定提升，也更加彰显了其强大的护城河效应。

示范房企融资拓宽 积极回购提振信心

近期，监管层正在不断释放房企融资的积极信号。作为首批发债示范房企，新城控股率先吹到政策暖风。

报告期内，新城控股完成期限2+1年10亿元中期票据的发行，中债信用增进公司和上海银行联合为本期中期票据创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证。同时，新城控股在境外新发4月份以来第一笔民企地产境外优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。今年前 8 月，已有近 20 座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资 62 亿元。

此外，基于对公司未来发展前景的信心和内在价值、发展前景及战略规划的认可，新城控股拿出真金白银回购股份、购买公司债券。

6月份，新城控股发布公告称，公司部分董事和高级管理人员以市场化方式在二级市场购买存续公司债券，截至6月20日，已累计在二级市场购买公司债券金额1224.29万元。

不仅如此，新城控股还计划以不超过2亿元自有资金回购公司股份。截至7月底，新城控股已累计回购股份238万股，已支付总金额为4933.64万元。

“后续将根据回顾方案及市场情况在回购期限内择机实施回购。”新城控股表示。

新能源赋能 锚定长期可持续发展

“双碳”背景下，如何实现绿色可持续发展，已经成为助力企业持续稳健前行的突破口。

5月18日，新城控股首次披露其绿色低碳品牌“新蓝行动”。“新蓝行动”通过绿色建造的管理蓝图、绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，实现新城控股绿色低碳的发展战略。

投资与管理平台。

吾盛能源创立于2019年12月，是由新城控股联合国有上市公司金开新能参与投资的能源投资与管理平台，聚焦新能源领域开发、投资、建设及运维。依托于新城控股全国项目的规模化布局及强开发能力，叠加金开新能的行业经验、资源优势，吾盛能源近两年实现了快速发展。

综合能源服务是吾盛能源的核心业务板块，以商业综合体、大型酒店、医院、快消类工商业为核心客户应用场景。百余座吾悦广场是吾盛能源形成对商业综合体综合能源服务的标准化沉淀的底层支撑，同时凭借吾盛能源的综合能源诊断及建造、改造服务，吾悦广场也能实现绿色建造、绿色运营，从而达成双方共赢。

在综合能源服务中，分布式光伏是吾盛能源目前发展较为成熟的一大业务。自2021年起，新城控股联合吾盛能源打造“吾•佰计划”，该计划为吾悦广场屋顶光伏电站建设项目，覆盖新城控股旗下已开业的百余座吾悦广场，总装机容量约50MW。设计发电采用“自发自用、余电上网”模式，极大程度为广场节省综合用能费用，提高建筑物能效。

新城控股近日在互动平台透露，截至7月末，吾盛能源于绍兴嵊州、嘉兴海盐、湖州南浔、宁波慈溪、常州金坛、南通启东等50个吾悦广场完成屋顶分布式光伏电站建设并完成并网发电，剩余吾悦广场在建屋顶分布式光伏电站项目58个。

面对行业新格局，新城控股表示将持续践行 “住宅+商业”双轮驱动的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。

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