买房首付降低到 20% 说明了什么？

六年后的2022年重新来看我这个回答，发现最后的预言真的实现了，大家果然抱着一起死了。

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稍微翻了一下这个问题的答案，没看全，大概三十几个回答吧，发现知乎上擅长宏观分析的人真多啊，偶有那么几个业内的也没看见跟自己的项目情况相结合来说事的。那我就拿自己做的项目来说吧。

我们目前在售的项目两个，都位于新开发远城区，目前高层均价四千多（长沙房价就这么低是不是很让人羡慕嫉妒恨啊？）。目前片区情况都有乐刷pos机相似性，一是本区域原为农村或工业区，距离配套好的中心区域距离远；二是市政利好不足；三是区域内人口特别是有购买力的人口不足；四是区域内供应量比较大。那么新政出来之后你问我是资磁还是不资磁啊？肯定是资磁的。

先从一、三这两点来看。它们决定了核心地缘客户是原乡村拆迁户和工业区的职工。这些人的特征有三个，一是有较强的需求（拆迁或落户），二是比较差钱（拆迁户要留钱养老而工人积蓄少收入也不高），三是对未来收入预乐刷pos机期较稳定（别跟我扯宏观数据，我这都是近千户业主和几万个来访客户访谈的结果，人家就这么想的）。一成首付这几万块钱对年入百万无压力的知乎用户来说可能真不算什么，但是对于我的核心地缘客户来说却是非常重要的。

然后再看二、四点。这些决定了区域内的房子库存大而去化的外部驱动力低。低首付、垫首付、零首付、减月供、教育补贴等等等等，什么手段大家没用过？客户特别是不专业的小客户，他们获取信息的渠道相对散乱，分辨信息乐刷pos机的能力相对又较弱，所以对于开发商层面的各种措施都不是很信任，他们顽固地相信一点：政府没有动作而你开发商搞这么多名堂，肯定是这个地方没前途，那我一定不能入这个坑，一切都是无良开发商的阴毛啦！

现在好了，国家宣布降首付了。很多客户一下子发现购买压力小了，而且胆子也大了（说到这里我对所谓政府公信力下降吐个槽，普罗大众对政府还是很信任的，只要给一个信号说国家要干嘛了，立马就会有人跟上，是不是很想感叹民智未开乐刷pos机需要知乎精英们来搭救啊？），再加上我们这些开发商们吃人饭还是做了一点人事的，配套设施在不断加强，游说政府给教育医疗公交路线等市政利好（政府只出文件，钱跟地都是开发商“自愿捐赠”的），于是购买意愿立即上来了。很好，现在接盘的人有了，去库存有望了。

然而呢，请注意这个然而。开发商融资的渠道依然是收紧的，利率依然是上浮的，抵押物的估值依然是打折的，抵押物的类型依然是银行指定的。结合这个20%首付能够看到什乐刷pos机么信号？国家没打算饿死开发商然后搞得崩盘，但是开发商也别以为真的春天就来了，可以大把花别人的票子拿地搞新投资，至少门槛是比以前大大提高了，没有硬实力硬背景还是拿了卖房子的钱去干点别的吧。

所以总结来说，我对降首付的看法是：没错确实是加杠杆，但这是去库存的办法，不是鼓励加大投资去增加供应量。不过这种办法是不利于地方政府的，长沙公布的数据是政府财政收入下降70%多，因为开发商几乎不拿地了，那么不让开发商乐刷pos机增加投资地方政府就得喝西北风了。所以后续还要仔细观察，看各级政府的博弈。目前来说，在没有其它办法追加的情况下，地方政府得死，但后续办法鼓励了新增投资的话，大家都得死。